Как купить дом в Германии в ипотеку.

– У вас есть план, мистер Фикс?
– Конечно, мистер Фикс.
– А какой у вас план, мистер Фикс?
-Чуйский, мистер Фикс. ©

У нас был план. Мы хотели купить дом в Баварии. Или часть дома. Но, обязательно с собственным куском земли. Текущие проценты по ипотечным кредитам выглядели очень привлекательно, но чтобы взять ипотеку нам нужно было выполнить несколько условий. Иметь стабильный заработок, накопить денег на первоначальный взнос и очень желательно иметь постоянный вид на жительство. В декабре 2015 года звёзды сошлись, условия оказались выполнены, и мы приступили к действиям по поиску дома мечты.

Первым делом Анар позвонил в банк и спросил на какую сумму кредита мы можем рассчитывать. Банк ответил, что ипотека рассчитывается в зависимости от конкретного объекта, а примерную сумму можно прикинуть с помощью калькулятора на сайте. Вот скрин калькулятора от нашего банка.

Калькулятор кредитов от IngDiBa.
Калькулятор кредитов от IngDiBa.

Ежемесячно мы можем выплачивать максимум 1.100-1.200€ (Monatliche Rate). Собственных средств у нас было максимум 40.000€. По этим входным данным калькулятор показал что мы должны были вписаться в 400.000€. За такие деньги домиков в Мюнхене не продается. И по линии s-бана (городской электрички) не продаётся тоже. Пришлось расширять круг поиска. Нам нужен был городок из которого Анару было бы удобно ездить на работу. Причём не только на машине, но и на общественном транспорте. В городке должны быть садики, школы, магазины, спортцентры и прочие блага цивилизации.

Искали просто. Загрузили гугл мапс. Отметили адрес офиса. Искали населенные пункты в радиусе 60-70 км, и спрашивали гугл, сколько по времени займет дорога на машине и на транспорте.

Карта для поиска подходящего города.
Карта для поиска подходящего города.

Вот этот же участок на тепловой карте цен на дома.

Карта распределения цен на дома.
Карта распределения цен на дома.

Бухлое подошло идеально сразу. По параметрам и по стоимости жилья. Название особенно радовало слух.  В городке порядка 13.000 населения, есть школы, новая гимназия и небольшой аквапарк. Поезда на Мюнхен ходят каждые 30 минут и прямой автобан приводит практически к самому офису. Гугл обещает что в отсутствие пробок дорога до работы на машине будет занимать честных 45 минут (насколько получится избегать пробок проверим после переезда).

При первом поиске на сайте недвижимости взгляд зацепился за аккуратный строящийся дом с оранжевой крышей и подходящей ценой.

Вот этот дом. Точнее – полдома.

Фото из объявления о продаже.
Фото из объявления о продаже.

Мы месяца два раскачивались и изучали предложения, а объявление с этим домиком то появлялось, то пропадало. Когда мы в конце января созрели и договорились о просмотре, оказалось что одна половина дома ещё вроде как свободна, но есть претенденты, которые вроде как уже покупают, но еще ждут ответа от банка по поводу ипотеки. Прям по Шрёдингеру. Им банк отказал. Наш запрос на кредит был одобрен. Дом достался нам. Сюрпризом оказалось, что вторую половину купила русскоговорящая семья с двумя детьми, близких по возрасту нашим.

Стоимость половины дома составила 387.000€. Из них 367.000€ – это непосредственно цена половины дома, а 20.000€ сверху – это законом установленные выплаты нотариусу и занесение в кадастр (7.000€) и Grunderwerbsteuer (налог на передачу в собственность 13.000€).  Кредит нам выдали на 350.000€ на 35 лет под 1,56 % годовых. Сумма собственного капитала 37.000€, ежемесячная выплата составляет 1.105€. Также есть возможность раз в год вносить 12.500€ в счёт погашения основного долга.

Немного про то, как устроена ипотека. Кредит рассчитывается на 35 лет. Но договор с текущей процентной ставкой подписывается на десять лет. Через десять лет мы имеем право или разово выплатить оставшуюся сумму долга, или перезаключить договор на новых условиях. На наш вопрос, имеем ли мы право по истечении десяти лет поменять банк, представитель банка, двухметровый дядька с улыбкой доктора Ливси, ответил: “К сожалению, да. Это закреплено законодательно. Но, если вы будете примерными плательщиками, наш банк очень постарается вас заинтересовать, чтобы вы от нас не ушли.”
Примерно прикинуть возможные варианты кредита по Германии можно на сайте immobilienscout24.de. Выбираешь понравившийся дом, и жмешь на ссылку “Monatliche Rate berechnen”.

Пример описания дома с сайта Immobilienscout24.de.
Пример описания дома с сайта Immobilienscout24.de.

Открывается следующее окно, где расписаны все дополнительные платежи по этому объекту.

Пример расчета ипотеки с выплатой в тело кредита 2%.
Пример расчета ипотеки с выплатой в тело кредита 2%.

На этом скриншоте можно увидеть пункт Tilgungsrate (2%). Это величина выплат в тело кредита, или другими словами погашение основного долга. Чем она больше, тем быстрее вы выплатите кредит. Повышение этого процента всего на один пункт  увеличивает ежемесячную выплату на 330€, в результате чего долг за 10 лет уменьшается на 43.000€. Это хорошо заметно в пункте “Долг через 10 лет”, если сравнить верхний скриншот и тот который ниже.

Пример расчета ипотеки с выплатой в тело кредита 3%.
Пример расчета ипотеки с выплатой в тело кредита 3%.

При нажатии ссылки “jetzt prüfen”появляется таблица примерных выплат по годам, с расчетом остатка.

Пример выплат по годам.
Пример выплат по годам.

Всё это примерные расчеты, но они сильно приближены к существующим ставкам.

Отдельно хотелось бы заострить внимание на существовании KfW-кредитов. Это программы льготных субсидий, для людей строящих современное энергоэффективное жилье. Или же реконструирующих свое старое жилье в соответствии с современными требованиями к энергопотреблению. В рамках этих программ, в зависимости от класса энергоэффективности здания, человек может получить до 50.000€ на 35 лет под 0,8% – 1.8% годовых. Также есть КфВ программа для тех, кто покупает жилье для собственного проживания, а не для инвестиций. Прелесть в том что эти программы можно комбинировать. В нашем случае, наш кредит состоит из трёх частей. Основной кредит от банка  250.000€ + KfW 124 Wohneigentumsprogramm 50.000€ (для собственного проживания) + KfW 153 Energienziffient Bauen 50.000€ (как строящие энергоэффективный дом). Ежемесячная выплата в 1.105€ состоит из трех частей также 775€+158€+172€. При желании, по истечении десяти лет, мы можем погасить один из этих кредитов, а дальше выплачивать только основной кредит.

Штрафные санкции. Если мы вдруг перестанем платить по кредиту в течении 6 месяцев, банк имеет право начать процедуру продажи дома. Мы, как граждане Беларуси, даже подписывали специальный пункт о том что банк имеет на это право, если мы уедем и перестанем выходить на связь. Если остаток долга, плюс штрафные выплаты меньше цены продажи – остаток выплатится нам. Но чтобы довести до подобной ситуации – надо очень постараться. Потому что в случае финансовых трудностей с банком можно договориться на выплату только процентов, или реструктуризации кредита.

Выбор банка. Банков предлагающих кредиты здесь великое множество. И, чтобы облегчить себе задачу, мы воспользовались услугами конторы под названием Interhyp. Это финансовые консультанты, которые взаимодействуют с 400-ми банками Германии, и выбирают для тебя лучшее предложение по кредиту. Для заявителя это не стоит ничего. Плату Интерхип берет с банка, если договор по кредиту был успешно подписан.

Алгоритм наших действий. Действовали мы следующим образом. Утром 22 января посмотрели дом и решили, что хотим его купить. К обеду того же дня связались с Интерхипом и нам назначили приём через четыре дня. Как назло, именно в эту неделю Анару нужно было уехать в Минск, а я осталась связным. В офисе Интерхипа у меня взяли копии наших финансовых документов и описаний дома, заполнили анкету с нашими пожеланиями по выплатам, и сказали ждать. К обеду следующего дня пришел е-мэйл с первым предложением от банка IngDiBa. Это был вариант 2,22% годовых, ежемесячная выплата 1.200€ и свой капитал 30.000€. К вечеру поступило второе предложение от HyppoVereinsbank: 1.56% годовых, выплаты 1.100€, свой капитал 37.000€. Мы выбрали второй вариант и отправили в Интерхип подтверждение. Эти предложения были предварительными, и не гарантировали того что нам однозначно выдадут этот кредит. Банку нужно было время на подробное рассмотрение наших документов и оценку приобретаемого объекта. В течение следующих нескольких дней мы переписывались с Интерхипом и посылали им недостающие, запрашиваемые банком бумаги. На этом этапе мне пришлось напрячь все свои познания в немецком, потому что пришлось переводить и заполнять документы, анкеты, запросы и иногда общаться голосом по телефону. Мишане на тот момент было три месяца, он практически все время сидел на руках, и, если бы не приехавшая на неделю мама, мне бы пришлось особенно тяжело. Через неделю от банка пришел ответ, что наш кредит одобрен, и мы выдохнули.

Следующими этапами надо было подписать договор с банком, и после этого, не позже чем через две недели оформить сделку у нотариуса. Эти две недели – это законодательно утвержденный срок для защиты прав потребителей. В течение этого срока мы имели право отказаться от кредита без штрафных санкций и без объяснения причин. Тот же двухнедельный срок есть и в случае с договором купли-продажи. Дату сделки у нотариуса можно назначить не раньше, чем через две недели после получения от него текста договора. Да, звучит немного запутанно, но для наглядности можно нарисовать следующую картинку:

График подписи договоров.
График подписи договоров.

Идея в том, что эти два срока (с банком, и с нотариусом) должны пересекаться. Если после подписи договора с банком что-то пойдет не так (продавец откажется от сделки, или нотариус заболеет, или еще какой форс-мажор), то остаётся возможность безболезненно расторгнуть договор с банком без каких-либо финансовых последствий. Казалось бы к чему эти сложности и запутанности с двухнедельным сроком “на чтение договора”, однако определенная логика защиты потребителей есть – если вы с продавцом назначили прием у нотариуса, то другой покупатель вас уже не “обскачет”, т.к. закон един для всех, и ускорить покупку возможности нет (по-крайней мере законно).

Мы получили текст, согласовали даты подписания договоров и стали ждать заветной даты. Но, вдруг, за два дня до подписания договора с банком и за неделю до похода к нотариусу, от нотариуса пришло требование, что мы обязаны иметь переведённую на русский копию договора. Это требование появилось т.к. всплыло что мы собираемся прийти с переводчиком. Ну как “всплыло”, об этом мы писали еще за пару недель до, но видимо нотариус был “не совсем внимателен”. И только после того как они получат перевод, они могут начать отсчёт двухнедельного срока. Мы пытались возразить, что с нами будет присяжный переводчик, что мы уже самостоятельно прочитали и перевели договор, и вообще из-за их требования может сорваться предложение от банка. Но, нотариус был непреклонен. В тот момент мы  уже думали, что купить именно этот дом нам не удастся. Предложение от банка истекало через два дня. Переводчику для перевода требовались сутки. Жена продавца, которая обязана была присутствовать у нотариуса, должна была в нужные даты уехать на несколько дней. Но, после напряженного дня переговоров по телефону и е-мэйлу, банк согласился продлить условия и нам удалось переназначить все даты. И вот 14 марта 2016 года мы подписали договор купли-продажи у нотариуса города Бухлое. Процесс подписания договора – это тоже то ещё развлечение. По закону нотариус обязан прочитать нам вслух каждый пункт договора и убедится, что мы его поняли. Так и читали по очереди, нотариус, а за ним наша переводчица. Это заняло три часа. Особенно громко по этому поводу возмущался Михаил. Тем слаще был момент окончательного подписания бумаг.

В доме ещё идут отделочные работы. Вся отделка, такая как плитка на полу и стенах, ламинат, двери, сантехника, тротуарная плитка и гараж входят в стоимость дома. К середине мая мы должны будем принять дом и переселиться. Дом обещают энергоэффективным с отоплением теплым полом и с системой рекуперации воздуха. Также в нашу собственность перешёл участок размером три сотки.

И вот наши радостные выпрыгивания на фоне дома в день подписания договора.

Юююхууу!
Юююхууу!

 

Schreibe einen Kommentar